图片来源：正版素材库

　　受大环境的影响以及供需不平衡的因素，2025年仓储租金总体呈下降态势，空置率有所上升，然而，部分经济发达地区、高标仓储库则呈现出供需两旺的态势，从长远来看，随着物流服务需求的增加，供需的平衡，结构的优化，物流仓储的前景还是令人鼓舞的。

　　一、整体呈下行

　　近年来，我国物流仓储行业规模持续扩张，但在快速发展过程中，诸多结构性矛盾与系统性问题也逐渐凸显。仓库的发展如果脱离了运输及其衍生的增值需求，出现供需的失衡和节点设置的背离，租金下行就不可避免。

　　受新增需求偏弱影响，全国物流地产租金整体延续下行调整趋势，全国通用仓库平均租金降至23.20元/㎡·月，空置率下降至16.41%，主要物流城市租金同比全部负增长，但调整幅度不同。

　　华北地区的廊坊、天津，以及华东地区的常熟、嘉兴、太仓、上海、昆山和苏州租金调整幅度相对明显，同比降幅均超15%；而华南和华西地区租金跌幅相对温和，特别是华西地区租金跌幅较前期显著收窄。

　　在整体需求复苏节奏偏缓、企业租赁策略趋于谨慎的背景下，项目间竞争压力不减，租金或延续下行态势。

　　从更长的时间来看，本轮仓储物流市场的周期性下滑始于2022年下半年，一直到2025年都延续这一走势。从2025年上半年开始，仓储物流市场的周期性波动已向更大范围蔓延，行业租金水平出现整体性的下降趋势。

　　2024年，全国仓储物流市场空置率维持在21%的高位；2025年预测，年末空置率将小幅升至21.7%。不过，租金水平的下降相对滞后，自2024年3季度开始，下降速度明显扩大，截至2025年2季度，仓储物流市场的下行趋势已不再是区域分化特征，而是呈现整体性松动下行趋势。

　　这一走势与近年来我国仓储设施面积持续增加有关，2023年营业性通用仓库面积约12.4亿平方米，2025年部分月份新增供应虽有所波动，但整体仍保持一定规模；全国29个核心物流城市仓储市场总供应量达到9915万平方米。

　　过去两年集中释放的新增供应，尚未充分消化，就是高标准仓库租赁市场也面临较为突出的去化压力，并加剧推升租金下行。2025年下半年，全国非保税高标仓库或迎来近1,200万平方米的新增供应，导致业主积极调整定价策略以应对增量需求，因此，2025年下半年市场租金仍将继续下行。

　　单说2025年仓储行业市场走势如何？有预测全年租金跌幅至9.5%。拿刚过去的11份数据来看，全国和41个重点城市租金有所下降，空置率有所上升，平均租金23.16，空置率16.51；而2025上半年，全国高标仓库市场平均有效租金同比下降7.4%，整体出租率维持约80%。并且下半年有650万平方米的新项目入市，其中华南和华北市场分别有近300万和200万平方米。

　　仓储租金与空置率，或者称出租率，是一个问题的两个方面，但两者的表现有时也会背离，比如仓储市场整体以调整租金的策略应对需求变化，但空置率上涨的趋势未得到明显遏制。

　　就2025年来说，看不同的公司或者研究报告，里面的数据有些差距，但是趋势是一致的，空置率整体来讲是比较高的，在营运方面面对非常大的挑战。

　　仓储在十几年前的供应和需求量是差不多平衡的，因为从投资的角度物流地产收益相对稳定，所以过去十几年很多开发商，包括很多外国的基金都来中国投资物流地产，从而导致供应泛滥。

　　整体来讲全国的空置率比较高，达到了20%城市很多，但是在不同的区域情况也有所不同，华东是全国经济增长最高的地方，但是他们的空置率也很高，因为五六年前大量拿地开发，造成现在空置率比较高的情况。

　　租金的下行，空置率的上升，直观上是供需平衡的坍塌，其实，背后的原因是地产的行业逻辑造成了两大矛盾，其一是供应的滞后，其二是区域逻辑的背离。

　　和相当一部分地产不同，仓库的供应需要历经投资研判、土地交易、建设和验收几个阶段，短则十数个月，长则数十个月，但仓库业主对于是否需要增加新的供应的判断却是发生在最早期研判的时候。

　　物流仓库的投资理应紧跟运营逻辑，需要找到的是物流线路上的关键节点，但发展到后期的物流地产走得却是地产逻辑，参照的是房地产开发的路线，在行业起步和发展初期，两者基本是吻合的。

　　比如国内对高标仓的使用起步于大型品牌方，兴盛于电商平台的崛起，其时，能够接纳、使用高标仓的客户非常愿意为坪效、周转速度和合规性买单，这部分群体基本都在国内一二线城市聚集，恰恰符合房地产投资者的投资准则。

　　而当行业迈入成熟期后，高标仓逐步被整个物流市场普遍使用，并伴随着快运快递等公路运输企业的网点布局进入到下沉市场，但这个时候，四五线城市区位问题就成为了一道不可逾越的鸿沟，于是，仓库租赁市就出现了，大城市供远大于求，小城市供少于求，也就是说，有需求的地方没有项目，而不适合做物流的地方却仓库扎堆。

　　加之，受困于不景气的市场环境，业主方依然还在努力寻求出租率和租金回报之间的平衡，不得不对客户采取做高合同面价，另外给予大量免租期和提前入住来做低实际租金的方式，从而使需求方的客户，凭借强势的议价权力，从单纯的满足仓租成本需求转向通过租金差异来寻求额外收益的可能。

　　二、细分有差异

　　谈起仓储租金走势，总体的判断是，在相当时间内以下行为主，但我国仓储出租情况呈现出复杂多样的态势，综合近期数据和市场动态，不同区域因产业基础、需求结构、供给节奏的差异，呈现出截然不同的市场表现，不能一概而论。

　　1、地域差异

　　全国仓储市场呈现出明显的区域分化特征，有的是受需求端的影响，但更多是受到了供应端的影响。仓储的利用情况，与当地的经济发展情况和产业布局息息相关，东部地区仍是仓储需求主力，占比近六成，西部地区需求次之。

　　不同区域租金差异明显，如华南高标仓租金可达37.7元/平方米·月，而东北地区部分城市租金低至12-18元/平方米·月；不同区域空置率分化明显，华北部分城市空置率较高达20%，而华南、华中部分城市空置率相对较低为10%。

　　华东区面临“供给集中入市、空置率承压”的挑战，上半年华东市场租金超跌以拉动市场加速去化，全年区域租金跌幅预计超10%，主要市场租金预测均大幅下调，空置率升至21.6%，但作为经济发达地区，租金虽降，但还达35.2元/㎡·月。

　　华南地区是改革开入的前沿地区，电子信息、高端制造等产业发达，因此仓储租金情况相对较好，市场保持低空置率与高租金的双优格局，高标仓空置率仅10.6%，比全国低将近8个百分点，租金水平高达37.7元/㎡·月，比全国平均数高出近8元。

　　华中地区，空置率下降，但租金降低的走势，表明是以降低租金的方式，吸引客户的入驻的；而西南区，空置率与租金呈现双降的态势；华北区因供给集中入市，空置率率升至21.4%，租金降至22.8元/㎡·月，

　　区域内的城市之间，因仓储存量的不同，产业的差异呈现出不同的态势。在全国重要城市中，11个城市存量超300万平方米，8个城市突破400万平方米，上海、天津、嘉兴和武汉4个城市均超过550万平方米。

　　比如华南地区的核心城市深圳与广州，因具备扎实的制造业基础与跨境物流需求有利于高标仓的集约化布局发展，部分高标仓的出租率长期维持在95%以上，租金溢价超过区域平均水平15%。香港地方很小，土地供应有限，香港高端的仓库只有17个，因此，其需求可以向大湾区溢出。

　　广佛区域2025年和2026年分别有近300万平方米的供应量，跨境电商扩张放缓情况下去化压力将显著上升，2025年租金跌幅预计超过5%。上海、天津等地供大于求，租户议价能力较强；郑州、合肥等因产业发展带动，需求有所增长，空置率有所下降。

　　对北京来说，2025年上半年，物流仓储市场受平谷区域集中释放超50万平方米新增高标库供应影响，进一步激化北京东部区域及周边板块之间的竞争，部分北京成熟市场的租户向平谷、廊坊等租金洼地转移，使城市中心的仓储市场租赁承压，空置率攀升。

　　总而言之，各区域仓储市场的租赁情况与导向也不尽相同。华北地区租赁活动以成本导向型外迁为主，华东地区租户活动仍以成本优化为主要导向，华南地区需求以国内电商平台、第三方物流和城市零售企业为主；华西地区需求持续活跃，数码家电零售、白酒及快递快运企业共同支撑增量仓储需求。

　　2、结构差异

　　2025年物流仓储市场呈现结构性分化加剧的特征，有向精细化转型的趋势，通用型仓配服务竞争激烈，但细分领域的专业解决方案仍存在大量空白，医疗冷链，受疫苗、生物制剂等需求拉动，市场规模年增长25%以上；家居物流、大件、非标品的仓配送装一体化需求旺盛，专业服务商稀缺……

　　总体来说，小面积仓储（1000平方米以下）需求较为集中，占比超40%；同时电商、制造业、冷链物流等领域对仓储需求持续存在，高标仓走势相对较好，但也不能一概而论，核心城市高标仓出租率较高，租金溢价明显，但城市群外围及二线城市供应过剩，空置率较高。

　　高标仓长三角城市群以46%的占比占据绝对主导，珠三角、京津冀城市群各占15%，长江中游、成渝城市群各占12%，区域分布呈现显著的集中特征。整体高标仓，平均租金比2024年一季度微降3.6%至29.7元/㎡·月，空置率环比上季度上升0.5个百分点至17.8%。

　　截至2025年二季度，全国高标仓总存量17657万平方米，前5城市群占比近 8 成，上海等地高标准仓租金突破1.5元/㎡/天；东莞、佛山出租率维持在94%以上，而有的城市，有效租金降至0.89元/平方米/天，出租率跌至 79.5%。

　　我国高标仓的存量确实太大吗？其实不然，我国高标仓饱和度和发达国家比较还是偏低的，中国高标仓面积占仓库总面积比例为15%，而美国高标仓渗透率是超50%的，是中国的4倍左右。不过，部分区域新增的高标仓供应难以被完全消化，导致各城市群空置率呈现分化态势。

　　冷库也同样存在这样的问题，受生鲜电商、冷链物流发展推动，需求增长，但部分区域供过于求，空置率较高，个别地区出现“零租金入驻”招商政策，危险化学品仓库，需求稳定，租金较高，但受地理区位、安全标准等因素影响，分布不均。

　　3、企业差异

　　就我国来说，国储系统、中外运等国企与普洛斯、万纬等民企及外资企业同台竞技，钢铁、电商、港口企业等跨界入局，仓储市场竞争白热化。

　　头部企业通过并购扩张市场份额，前五大企业市场占有率提升至38%，普洛斯等企业占据高端市场60%份额。资本聚焦核心区域高标仓与优质物流资产，平安、泰康等资本持续布局，比如平安保险斥资45亿元收购第一产业集团华南地区三个物流资产项目，强化珠三角核心区域仓储布局。

　　头部企业扩张与模式创新加速，深国际在全国布局66个项目，运营面积达600 万平方米，计划2025年达800万平方米，进入全国前五；普洛斯在华投资超 1980亿美元，聚焦长三角、珠三角核心节点，推动冷链和跨境仓储建设。

　　普洛斯清远时尚科技创新谷园区建筑面积达42万平方米，引入全球领先的跨境电商企业包园入驻，是承载大湾区产业外溢的重要基地，同时助力时服产业出海，而万纬物流、京东产发，则加速冷链和电商仓储布局，定制化项目占比提升。

　　对于仓储企业来说，在2025年租金下调中寻机遇，前三季度，京东物流其仓储网络总管理面积已超3400万平方米，通过“聚量共配”模式优化运输链路、减少中转频次，依托数字化系统实现物流全链路可视化，探索降本增效路径。

　　中通云仓为大金空调提供“高标仓 + 同城夜配”服务，出库时效提升50%；卓尔智联武汉高标仓冷库启用，服务海鲜供应链，日存货超万吨。顺丰房托现在有4个项目，分别在长沙、佛山、安徽芜湖、香港，总可出租面积接近430万平方米，平均出租率达到98%，而顺丰集团不同的业务单位占了大概80%的出租面积，为其提供了很稳定的收入。

　　定制化租赁兴起，企业根据需求定制仓储，如华为、比亚迪在西安、成都布局高标仓；“平急两用”设施将获更多政策支持；头部跨境电商企业自建仓的入市，在一定程度上将会对原有仓进行整合调整。

　　三、未来可平衡

　　与实体经济深度绑定的特性，让物流仓储资产在市场波动中，成为基础设施REITs中抗风险能力强、资产韧性突出的细分赛道。而物流服务的需求增加，对物流地产、产业园区的需求也会增加，物流仓储的前景是非常好的。

　　1、大环境向好

　　那么，仓库租金何时见底？从大的方面说，中国的经济发展目前处在一个调整期，我们习惯了过去20多年的高增长，现在增长减慢了，仓储企业要调整营运的方向，维持其竞争力。

　　从电商的发展来看，向上的趋势不会改变，对物流业服务的需求会继续增加，同时对仓储的需求也会增加。从2025年起，中国物流仓储资产进入“精细化运营与价值重构”的关键阶段。

　　一方面鼓励企业通过资产证券化（ABS）、REITs扩募、产业基金合作等方式拓宽融资渠道，盘活存量资产；另一方面，围绕“双碳”目标与智慧物流发展要求，对绿色仓储、智能仓储项目给予税收减免、补贴支持，推动投资逻辑从“重规模扩张”转向“重效益提升与可持续发展”。

　　国际资本看好亚太地区及中国物流市场的长期增长潜力，通过收购优质资产参与行业发展，凭借优化的租户结构与稀缺的应用场景，实现了较高的盈利水平，因此，未来五年，中国仓配市场将从规模竞争转向效率竞争，从单一服务转向解决方案，从人力驱动转向技术驱动，效率为王的时代即将到来。

　　2025年，中国房地产市场在宏观经济政策的支持下，正逐步走向复苏与变革，其中，仓储物流市场作为房地产市场的重要组成部分，也在经历着需求与供给的动态调整，当然，我们也要注意到，物流与地产两种行业结合在一起其实既相衬又相背。

　　目前来说，我国仓储出租市场在供需结构调整、区域分化、技术升级等因素影响下，呈现租金下行、空置率上升的态势，但核心城市、优质项目及细分领域仍具发展潜力。

　　据统计，2025年1-10月，仓储物流资产及股权领域的大宗交易频繁落地，成为推动行业结构优化的重要力量，形成“国内资产整合”与“全球资本布局”两大发展主线，行业资源配置效率与全球化水平同步提升。

　　从长远来看，中国仓储物流市场正处于转型升级的关键时期，整体下行是暂时现象，行业正处于供需关系的动态调整阶段，未来可达到相对平衡。

　　电商物流指数、快递发展指数累创新高，行业逐步摆脱低价恶性竞争困局，迈向高质量发展的新阶段，内需回暖与企业降本增效驱动的搬迁需求，共同推动市场进入温和修复进程。

　　得益于区域产业转移与消费升级，华中区依托郑州、武汉等物流枢纽城市，承接东部电子、汽车产业转移，直接带动区域内仓储需求增长；西南区则通过低租金水平吸引需求，同时叠加电商与生鲜冷链物流需求扩张的影响，高标仓利用率得到有效提升。

　　近两年物流地产市场整体供应规模明显收窄，展望未来，全国物流地产供应端整体将趋于平稳，2025年第三季度，全国物流地产新增供应约118万平方米，同比下降逾40%，整体供应节奏放缓。一些企业适度推迟项目竣工或调整后续开发计划，进一步缓解了短期内的新增供应压力。

　　据统计，上海都市圈新增供应大幅减少至170万平方米，去化压力有所缓解，预计2026年后空置率将出现明显下行；西安都市圈因未来三年供应短缺，市场从租户主导转向均衡，空置率维持在5%以内，租金企稳回升。

　　在政策支持和市场需求的共同推动下，2026年仓储市场走势将呈现需求扩张、效率优化的特征，多数市场租金跌幅收窄，部分区域触底反弹。

　　当前市场下，国内大部分地区，租赁市场都处在迁移这个大方向下，客户从核心城市的核心区域向远郊搬迁，远郊的客户向周边区域搬迁，这将使核心城市的远郊和周边区域会在出租率上达到一定程度的好转，但核心区域却会进入有价无市的怪圈。

　　同时，核心城区的仓储，在清退低端客户之后，一些项目的空置率一定会升高，但在租金上向下微调，以此来吸引那些承租能力强的优质企业——那些相比起降本，更多会考虑增效，目前在郊区的企业，会向城市核心区迁移。

　　从整个周期来看，就会出现中心区向郊区，让后又从郊区向中心区迁移，从而达使“核心区域-外围区域”的市场分化逐步趋于平衡。

　　总的来说，物流仓储经营韧性好于预期，未来几年，随着新增供应逐步被吸纳、空置率见顶回落，以及区域市场差异化发展的显现，部分城市租金有望在2026年下半年率先实现企稳回升。

　　2、结构性矛盾逐步解决

　　我们观察我国几个热点区域，长三角地区得益于较强的经济基本面和相对稳健的需求支撑，随着仓储新增供应逐年减少，租金预计将迎来改善；珠三角地区受跨境电商的市场活跃度下降或有所调整，但项目收益率或仍处于相对高位；京津冀地区中短期去化压力持续，且消费市场表现相对疲软，市场仍将以消化存量为主，修复周期可能较长；成渝地区供需关系趋向弱平衡，市场或逐步摆脱此前高供应带来的负面影响，租金、空置率有望企稳。

　　未来一段时间内，全国高标仓平均有效租金仍将面临一定下行压力，但随着供需关系的逐步调整，租金下滑幅度有望收窄，核心城市群与优质项目的抗风险能力将进一步凸显，租户从传统仓向高标仓的迁移，除成本驱动外，政策层面的推动亦至关重要。

　　中国高标仓市场在政策支持、产业升级和技术创新的多重驱动下，将呈现出供需总量平衡、智慧化转型加速的特征。同时，当前的租金调整正逐步提升市场性价比，有望促使部分租户以接近原有非高标仓水平的租金，实现向高标仓升级，从而带动市场活跃度回升。

　　成都、重庆作为西南物流枢纽，长期受益于“一带一路”和区域产业转移，仓储需求潜力大；而武汉、郑州依托中部崛起战略，高标仓需求增速超全国平均水平，成为新增长极。

　　总之，随着供需关系的逐步调整，租户对“质价比”的诉求将继续推动一线都市圈内的量价转化，租金下滑幅度有望收窄，核心城市群与优质项目的抗风险能力将进一步凸显，市场整体运行呈现 “供增需缓、租跌率降” 态势。

　　同时，跨境仓储成增长亮点，全球跨境仓储市场规模达800亿美元，中国凭借政策红利与技术输出，成为海外仓网络扩张主引擎，年复合增长率达21%。

　　城乡网配结构也将平衡。随着一二线城市市场趋于饱和，三四线城市及县域经济正在成为新蓝海，数据显示，县域地区的快递业务量增速比一二线城市高出15%，但仓配网络覆盖率仍存在巨大差距，建设县域共配中心、整合当地仓储资源成为重点。

　　物流业“反内卷”政策从顶层设计到基层执行全面铺开，形成宏观引导、微观监管与行业自律相结合的多层次治理体系，推动行业从“价格战”向“价值战”转型。仓储行业随着产业转移深化、需求结构优化及供给端的动态调整，各区域城市格局有望在差异化发展中逐步找到新的平衡。

　　3、效率驱动替代规模扩张

　　中国仓配市场，未来五年，风口在哪？机会在哪？效率驱动与智能仓储普及化正相关，技术重构生态，智能化与低碳化转型加速，功能从单一仓储向全链路供应链服务延伸，形成"技术+生态"双轮驱动新模式。

　　华东区上海、苏州等城市正推进产业结构升级，传统仓储需求向高端化转型，部分老旧高标仓难以适配新需求，面临去化压力。仓储行业发展分为以下五个阶段：人工仓储阶段、机械化仓储阶段、自动化升级阶段及智能化升级阶段，目前已进入最后的阶段。

　　智能仓储成为智能制造与供应链的核心基础设施，能够显著提升物流效率、降低运营成本、增强库存准确性，并优化供应链管理。随着技术成本下降，自动化设备投资回收期从5-7年缩短至2-3年，中小型企业也开始有意愿、有能力投资智能仓储。

　　中商产业研究院分析师预测，2024年中国智能仓储市场规模约为1760.5亿元，较上年增长14.8%；2025年中国智能仓储市场规模将达到1954.1亿元，智能物流仓储行业需求度比较高的细分行业是：新能源、汽车、3C、家电、半导体、电商、食品、服装等。 产品 SKU 多、标准化程度高的行业用智能仓储的概率大，新兴产业用智能仓储的企业居多。

　　仓储与科技企业通过了联合研发、场景共创、数据共享的多元协作方式，普洛斯开放旗下园区场景资源，携手共同打造更灵活创新的“仓储自动化解决方案”和“低碳运营解决方案”，实现仓储管理的智能化、零碳化升级。

　　上海出台专项政策支持冷链仓储和智慧物流，鼓励国企与民企合作盘活存量资源；深圳深国际龙华数字物流港采用5G、AI 技术，打造智慧物流综合体，引领行业升级。

　　中国智能仓储已从“单点自动化”迈向“全链路智能化”，智能机器人完成货物的分拣、搬运、上架等一系列流程，大幅降低人工劳动强度，并将分拣误差率控制在较低水平，实现货物在仓库不同区域间的无缝转运。

　　未来更为重要的是增强的数据分析与人工智能集成，能够对历史数据、市场趋势、客户需求等信息进行智能分析，从而准确预测仓储市场需求变化。数字孪生技术应用通过在虚拟空间中模拟仓库运营，能够提前预测瓶颈、优化布局，提升运营效率。AI预测规划，利用人工智能算法进行销量预测、库存规划和路由优化，可实现库存周转率提升30%。

　　在“双碳”目标下，绿色仓配从“可选项”变成了“必选项”。太阳能光伏屋顶、新能源运输车辆、可循环包装等解决方案不仅减少碳排放，更能带来5-10% 的成本节约。

　　71% 的投资者愿为 ESG 资产支付溢价，太阳能屋顶、雨水回收系统等绿色技术广泛应用，深国际物流园通过光伏发电降低运营成本，成都高标仓项目采用节能照明和环保建材。

　　现在的经济、产业和消费环境变得更为复杂多样、互相交织。这就使得任何一个细枝末节的改变都会被无限放大到其他领域，带来蝴蝶效应。对于仓库经营者来说，究竟是把物流地产归向物流还是地产，将会在未来使企业走向截然不同的发展道路。

　　结语：中长期来看，随着新增供应压力持续缓释、消费市场稳步复苏，叠加制造业对高标准仓储空间的需求稳步释放，部分核心城市租金有望于2026年底率先企稳并温和回升。